Case, casine e casotti

Buonasera BLog's People!

Stasera parliamo di un indice sull'immobiliare americano. Si tratta del Case-Shiller Index. 

E' un indice calcolato sulle vendite continue di case delle famiglie americane "inventato" dagli economisti Karl Case, Robert Shiller e Allan Weiss. Gli indici sono normalizzati per aver un valore di 100 nel primo trimestre 2000. Uno dei punti deboli del Case -Shiller index è che viene pubblicato due mesi dopo alla rilevazione.

L'indice viene pubblicato da Standard&Poor's fra gli indici economici.

L'indice S&P/Case-Shiller è un indicatore a carattere nazionale (come detto solo americano) che misura i prezzi delle case unifamiliari nelle venti principali aree urbane del paese. Si tratta di Atlanta, Boston, Charlotte, Chicago, Cleveland, Dallas, Denver, Detroit, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Minneapolis, New York, Phoenix, Portland, San Diego, San Francisco, Seattle, Tampa e Washington.

C’è anche un indice aggregato calcolato sulla media di 10 aree metropolitane (ed è quello che useremo di seguito) oltre ai dati relativi ad ogni singola area. E’ un indicatore che viene fornito mensilmente da Standard & Poor's e che ha come base un valore di 100 riferito al gennaio del 2000: così se l’indice misura 150 sta a significare che si è registrato un apprezzamento delle abitazioni del 50% da tale data.

Di suo è un indicatore "scarno" dal punto di vista borsistico, in quanto serve "solo" per fare una valutazione immobiliare.

Per "sfizio" ho preso i dati, mensili, dello S&P/Case-Shiller che aggrega le 10 aree metropolitane e l'ho messo "insieme" allo Spoore, partendo dal gennaio 1987 fino a febbraio 2011.

Ecco il grafico.

Mi interessa notare a marzo 2000 come si muovono i due indici: crollo azionario (ipervenduto) e continuo rialzo dei prezzi delle case (ipercomprato). In "teoria" questo dovrebbe essere l'andamento più logico: vendo azionario (in guadagno) e investo nel mattone oppure vendo azionario (in perdita ma non ne posso più) e investo nel mattone che è più sicuro.

Nel 2008... altro picco di borsa, crollo e crollo immobiliare! Ipervenduto in borsa e ipervenduto sull'immobiliare. In questo caso il crollo dell'immobiliare ha anticipato quello finanziario anzi, in parte, lo ha provocato (mutui subprime). L'eccesso di offerta di case sul mercato non derivava, però, da ipervenduto ma dal disastro dei mutui.

Oggi siamo ancora una volta in un rialzo di borsa. Cosa fanno i prezzi delle case? Hanno cominciato a "calare" con leggero anticipo.

Era una casa molto carina 

Senza soffitto senza cucina

Non si poteva entrarci dentro 

Perché non c'era il pavimento

Non si poteva andare a letto

In quella casa non c'era il tetto

("Via dei Matti numero zero")

E il mercato immobiliare sta continuando ad andare male. Prendiamo, ad esempio, questo grafico

Il grafico viene dal sito calculatedrisk.

Quando l'offerta di immobili "distressed" è superiore rispetto alla domanda di chi compra per la prima volta casa (first-time housebuyers), nel mercato devono entrare gli investitori che comprano l'eccedenza a prezzi stracciati. Nell'aprile 2011 la quota mercato degli investitori è stata del 23% (contro il 18% di un anno prima). Una volta gli investitori compravano le case "distressed" (danneggiate) le aggiustavano e poi le rivendevano ai "first-time". Oggi queste case, una volta ristrutturate, finiscono in affitto (rental units) perchè scarseggiano i "first-time".

Gli investitori (forzati o no) stanno entrando nel mercato con transazioni in contanti (hanno il cash e fanno il prezzo) e lo stanno facendo per "il futuro", in pratica si stanno approvvigionando in attesa del logico rialzo dell'immobiliare.

Con affetto, il vostro adorabile Promotore di Quartiere!